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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 公司债 2025 年度追踪评级叙述          编号：信评委函字2025追踪 0186 号                   招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债                         声 明 ?   本次评级为请托评级，中诚信海外过甚评估东谈主员与评级请托方、评级对象不存在职何其他影响本次评级行动孤独、     客不雅、刚正的关联关系。 ?   本次评级依据评级对象提供或如故认真对外公布的信息，以过甚他凭证监管秩序相聚的信息，中诚信海外按影相     关性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信海外对于关联信息的正当性、真确性、完好意思性、     准确性不作任何保证。 ?   中诚信海外及技俩东谈主员履行了尽责造访和诚信义务，有充分事理保证本次评级顺从了真确、客不雅、刚正的原则。 ?   评级叙述的评级论断是中诚信海外依据合理的里面信用评级顺序和方法、评级法子作念出的孤独判断，未受评级委     托方、评级对象和其他第三方的侵扰和影响。 ?   本评级叙述对评级对象信用状态的任何表述和判断仅看成关联方案参考之用，并不虞味着中诚信海外内容性建议     任何使用东谈主据此叙述经受投资、假贷等往还行动，也不可看成任何东谈主购买、出售或握有关联金融居品的依据。 ?   中诚信海外不合任何投资者使用本叙述所述的评级收尾而出现的任何耗费负责，亦不合评级请托方、评级对象使     用本叙述或将本叙述提供给第三方所产生的任何后果承担包袱。 ?   本次评级收尾自本评级叙述出具之日起胜利，有用期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信海外将定     期或不按期对评级对象进行追踪评级，凭证追踪评级情况决定保管、变更评级收尾或暂停、斥逐评级等。 ?   凭证监管要求，本评级叙述及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务行动。对于任何未经充分授权而使用     本叙述的行动，中诚信海外不承担任何包袱。                                    中诚信海外信用评级有限包袱公司                         招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债  本次追踪刊行东谈主及评级收尾                  招商局蛇口工业区控股股份有限公司                    AAA/空闲                                “20 蛇口 01”、“21 蛇口 01”、“21 蛇口 03”、  本次追踪债项及评级收尾                                                       AAA                                “22 蛇口 02”、“22 蛇口 03”、“22 蛇口 04”                                凭证海外通例和主宰部门要求，中诚信海外需对公司存续期内的债券进行  追踪评级原因                                追踪评级，对其风险进度进行追踪监测。本次评级为按期追踪评级。                                本次追踪保管主体及债项前次评级论断，主要基于招商局蛇口工业区控股股                                份有限公司（以下简称“招商蛇口”或“公司”）控股股东招商局集团有限                                公司（以下简称“招商局集团”）实力丰足及对公司的随便支握，公司看成  评级不雅点                          寰宇性房地产龙头企业之一，设备业务警戒丰富、地皮储备填塞，代建、资                                产运营和物业工功课务与设备业务形成协同且提供一定现款流补充和野心                                稳重、财务杠杆比率较低且融资渠谈指令等要素对公司信用水平起到的相沿                                作用；但中诚信海外也温顺到房地产行业风险、毛利率下滑及阐明减值耗费                                使得公司盈利水平弱化等要素可能对公司野心和全体信用状态变成的影响。  评级瞻望                          中诚信海外觉得，招商局蛇口工业区控股股份有限公司信用水平在异日  调级要素                          可能触发评级上调要素：不适用。                                可能触发评级下调要素：行业地位握续下落，上风区域地皮储备严重不及，                                再融资智商显耀下滑，现款流均衡智商大幅弱化。                                        正 面   ? 控股股东招商局集团股东实力丰足，公司在业务发展、技俩获取及资金安排等方面得到股东的随便支握   ? 公司看成寰宇性房地产龙头企业之一，设备业务警戒丰富，填塞的地皮储备为公司异日发展提供保障   ? 代建、钞票运营和物业工功课务对公司现款流提供一定补充，同期与设备业务形成协同效应   ? 野心稳重，财务杠杆比率较低且融资渠谈指令                                        关 注   ? 房地产行业供求关系发生紧要变化，对公司野心提议更高挑战   ? 毛利率下滑及阐明减值耗费使得公司盈利水平弱化 技俩负责东谈主：蒋 螣 tjiang@ccxi.com.cn 技俩组成员：彭俊贤 jxpeng@ccxi.com.cn 评级总监： 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100                              招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债  ? 财务概况  招商蛇口（归并口径）                                2022                       2023                          2024  钞票所有这个词（亿元）                                         8，864.71                   9，085.08                       8，603.09  通盘者权柄共计（亿元）                                      2，844.40                   2，966.90                       2，867.45  欠债共计（亿元）                                         6，020.31                   6，118.18                       5，735.64  总债务（亿元）                                          2，056.33                   2，168.44                       2，261.15  营业总收入（亿元）                                        1，830.03                   1，750.08                       1，789.48  净利润（亿元）                                            90.98                      91.06                             41.89  EBITDA（亿元）                                        213.51                     200.35                         140.47  野心行动产生的现款流量净额（亿元）                                 221.74                     314.31                         319.64  营业毛利率（%）                                           19.25                      15.89                             14.61  净欠债率（%）                                            42.11                      43.54                             44.19  总债务/EBITDA（X）                                       9.63                      10.82                             16.10  EBITDA 利息保障倍数（X）                                    1.95                       2.13                              1.65 注：1、中诚信海外凭证公司提供的经德勤华永管帐师事务所（很是世俗合伙）审计并出具顺序无保寄望见的 2022~2023 年审计叙述、经毕马威 华振管帐师事务所（很是世俗合伙）审计并出具顺序无保寄望见的 2024 年审计叙述整理，2022 年、2023 年财务数据远离为 2023 年、2024 年审 计叙述期初数，2024 年财务数据为当期审计叙述期末数；2、本叙述中所援用数据除非常说明外，均为中诚信海外统计口径，其中“--”示意不 适用或数据不可比；3、中诚信海外将 2022~2023 年末其他流动欠债中超短期融资券转念至短期债务，2022~2024 年末短期债务不含一年内到期 的遥远应付款。  ? 同业业比较（2024 年数据）                                        部分房地产设备企业主要方针对比表             全口径签约销售     总钞票         净欠债率 非受限货币资金/            总债务/销售商品提供 营业总收入 净利润                           存货盘活  公司称呼              金额（亿元）    （亿元）          （%）   短期债务(X)           劳务收到的现款（X） （亿元） 率（%）                            率(X) 保利发展           3，230   13，351.08     64.32   1.57                1.21    3，116.66 3.12                       0.32 华润置地           2，611    7，529.69     15.55   2.29                0.84    1，662.61 9.99                       0.39 招商蛇口           2，193    8，603.09     44.19   1.95                1.40    1，789.48 2.34                       0.39 中诚信海外觉得，招商蛇口范畴弱于对比企业但仍处于行业内极强水平，与对比企业比较，招商蛇口非受限货币资金对短期债务的保 障智商较好，财务杠杆水平较低，盈利智商和存货盘活效果适中。 注：1、“保利发展”为“保利发展控股集团股份有限公司”简称，证券代码 600048.SH；“华润置地”为“华润置地控股有限公司”简称；2、华润置地 全口径签约销售金额为克而瑞口径，债务瞎想时将其他流动欠债中超短期融资债券转念至短期债务，未转念其他应付款上钩息债务。 贵寓起首：中诚信海外整理  ? 本次追踪情况              本次债项    前次债项                                刊行金额/债项余额   债项简称                                前次评级有用期                                           存续期                很是要求              评级收尾    评级收尾                                  （亿元）  注：债券余额为 2025 年 3 月末数据。   主体简称              本次评级收尾                        前次评级收尾                              前次评级有用期   招商蛇口               AAA/空闲                        AAA/空闲                         2024/5/14 至本叙述出具日                       招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债  ? 评级模子 注： 转念项：当期状态对公司基础信用等第无显耀影响。 外部支握：公司看成招商局集团城市与园区概述设备的进犯运营平台，八成在技俩获取及资金安排等方面得到招商局集团的随便支 握，追踪期表里部支握无变化。受个体信用状态的相沿，外部支握进步子级是实验使用的外部支握力度。 方法论：中诚信海外房地产行业评级方法与模子 C200100_2024_06                         招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 宏不雅经济和政策环境 中诚信海外觉得，2025 年一季度中国经济开局遍及，供需均有结构性亮点，但同期，中国经济握续回升向好 的基础还需要进一步空闲，外部冲击影响加大，为搪塞外部环境的不笃定性，增量政策仍需发力。在革命动 能不竭增强、内需后劲不竭开释、政策空间填塞及高水平对外敞开稳步扩大的支握下，中国经济有望连续保 握稳中有进的发展态势。    详见《一季度经济阐发超预期，为全年打下遍及基础》，叙述链 接 https://mp.weixin.qq.com/s/eLpu_W9CVC0WNLnY7FvBMw 业务风险 刺激为市集注入信心，各项利好政策密集出台，融资环境握续改善，估计 2025 年行业销售及投资下行压力 仍在，但商量到利好政策深度及广度仍有进步空间，行业基本面仍将以改善确立为主基调。    心，行业呈阶段性回温态势，高能级中枢城市复原尤为光显；受地皮供给量价都跌、销售握续下    滑、库存范畴高企等要素影响，2024 年行业地皮投资与设备范畴仍处于低位。行业融资政策进    一步宽松，“白名单”等政策亦不竭鼓动，融资环境握续改善，但需警惕各类舆情对房企公开市    场融资的影响。估计 2025 年，在经济复原冷静的配景下，住户收入预期未能根人性扭转，购房    信心仍不及，市集握续筑底，但在“实施愈加积极的财政政策和限度宽松的货币政策”配景下，    政策端有望握续发力，托底行业基本面。    详见《中国房地产行业瞻望，2025 年 1 月》，叙述迎合 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/11651?type=1 中诚信海外觉得，公司看成寰宇性房地产龙头企业之一，设备业务警戒丰富，具有很强的品牌竞争上风和规 模上风，填塞的地皮储备可对其异日发展提供保障；同期，代建、钞票运营和物业奇迹等非设备业务对公司 现款流提供一定补充，并与设备业务形成协同效应。公司融资成本处于行业内较低水平，融资渠谈指令且多 元，全体野心稳重度极高。    明确且空闲。    限度 2024 年末，招商局集团径直及通过招商局汽船有限公司、招商局投资发展有限公司迤逦合    计握有公司 58.47%股份，较 2023 年末无变动，由于招商局集团系国务院国有钞票监督料理委员    会（以下简称“国务院国资委”）监管的大型中央企业之一，公司的实验按捺东谈主仍为国务院国资    委。    原监事会主席周松因责任安排原因离任，原监事阎帅接任监事会主席。此外，畴昔 1 名董事会秘    书、2 名孤独董事及 1 名董事离任，公司作相应东谈主员增补，上述变更对公司野心无紧要影响。公    司将立足新发展阶段，积极奇迹构建房地产发展新模式，围绕“设备业务、钞票运营、物业奇迹”    三类业务，积极践行“三个激荡”                  ，并握续贯彻“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”的三大策略，    同期通过组织变革匹配聚焦战术，2024 岁首公司将深圳区域与华南区域归并，将华中区域并入                       招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债        其他区域，原有的七大区域整合为五大区域。        追踪期内公司在多个深耕区域销售阐发位居当地前哨，设备业务行业地位空闲，存量技俩储备充        足且区域布局遍及，且公司在长三角和粤港澳大湾区的储备旧改技俩及深圳前海片区的大宗待        设备优质地皮资源可对异日技俩推行形成一定相沿。公司坚握“区域聚焦、城市深耕”的投资策        略，融资成本处于行业内较低水平，融资渠谈指令且多元，全体野心稳重度极高。        历程四十余年发展，公司蕴蓄了丰富的寰宇化设备料理警戒，培养了实践警戒丰富的料理团队，        具备了各项资源的概述整合智商，形成了很强的品牌竞争上风。追踪期内，设备业务仍系公司收        入孝敬最大的业务板块，2024 年公司销售范畴同比下落 25.31%，但凭证 2024 年克而瑞中国房        地产企业名次榜，公司全口径及权柄口径签约销售金额仍一语气两年排名行业第五，在寰宇 12 个        城市进入当地流量销售金额前三位，其中在西安、长沙、合肥、南通和徐州销售金额位居当地第        一，深圳和南京销售金额位居当地第二，上海、苏州、温州、成都和佛山销售金额位居当地第三。        公司坚握区域聚焦和城市深耕，以“五好”顺序为导向，握续优化地皮资源储备，2024 年公司土        地投资节律愈发稳重，新增地皮储备金额占畴昔销售金额的比例进一步下落至 22.16%；投资拿        地聚焦“中枢 10 城”等高能级城市，其中在一线城市的地皮支拨金额占比约 59%，地皮平均成        本有所加多。因 2024 年新获取技俩较少及存量技俩去化，全体设备节律连续放缓，期末技俩储        备面积有所缩减。限度 2024 年末，技俩储备总建筑面积1为 2，715.09 万平方米，技俩布局较为分        散但已冷静不休，其中权柄口径技俩储备面积中一二线城市占比约 71.58%，技俩储备范畴填塞，        可对公司事迹形成有劲相沿；此外，公司积极参与长三角和粤港澳大湾区的城中村蜕变技俩，在        深圳、上海、广州、佛山等中枢城市有较大范畴旧改技俩储备，可对其异日野心事迹形成一定补        充。        公司融资渠谈指令且多元，2024 年末公司综结伴金成本 2.99%，较岁首下落 48BP，融资成本处        于行业内相对较低水平。此外，看成 A 股上市公司，招商蛇口在权柄融资渠谈方面的上风亦有        所浮现，2023 年公司完成刊行股份购买钞票并召募配套资金。中诚信海外觉得，天然行业下行        对公司部分险诈级城市的技俩去化有一定影响，但公司技俩储备全体上区域布局遍及，且储备旧        改技俩可提供土储补充，同期公司在融资方面具有上风，有助于缩小其野心风险并稳固其行业内        跨越地位。             表 1：频年来公司房地产业务投资、运营、销售情况（万平方米、亿元、个、亿元、万元/平方米）          新开工面积（全口径）                    898        664        436                --          齐备面积（全口径）                   1，314      1，372      1，151                --          销售面积（全口径）                1，193.65   1，223.41     935.90           145.82          销售金额（全口径）                2，926.02   2，936.35   2，193.02           350.70          新拓展技俩（全口径）                     56         55         26                7          新增技俩储备地皮价款（全口径）             1，279      1，134        486              200          新增技俩楼面均价                   17，617     19，220     21，600           27，650         贵寓起首：公司提供，中诚信海外整理                                招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债            图 1：限度 2024 年末公司融资余额组成           图 2：限度 2024 年末公司全口径技俩储备面积散布                                                                           昆明                 相信融资 其他                                                  9.66%                                                其他         债券                                                                                          深圳                                    银行贷款                                                                                    西安                                                                                 重庆 4.80%                                                         广州      南京      长沙     4.70%       贵寓起首：公司年报，中诚信海外整理                     贵寓起首：公司年报，中诚信海外整理       追踪期内代建业务、钞票运营和物业奇迹等非设备业务收入稳步增长，对公司现款流提供一定补       充，同期与设备业务形成协同效应。       公司代建业务、钞票运营和物业奇迹等非设备业务收入可增强公司设备居品的竞争力、进步公司       品牌知名度，与设备业务形成协同效应，亦可为公司现款流提供一定补充。       追踪期内，公司代建业求杀青大幅增长，2024 年 3 月认真设立深圳招商建设料理有限公司（以               ）看成公司旗下专科代建公司，畴昔新增 77 个代建技俩，新增代建料理面积       下简称“招商建管”       约 898 万平方米，2024 年公司代建新签范畴、代建概述智商、代建居品力均踏进行业前十。截       至 2024 年末，公司已累计说合代建技俩超 540 个，累计料理面积超 2，000 万平方米。       公司钞票运营业务涵盖握有物业运营与钞票料理业务、会展、邮轮等业务，握有的各业态钞票运       营状态空闲，料理鸿沟内全口径钞票运营收入较上年稳步进步。此外，跟着 2024 年 10 月招商租       赁住房 REIT（180502.SZ）胜利上市，公司已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）、招商租借住房       REIT（180502.SZ）和招商局生意房托（1503.HK）境表里多 REITs 平台的投资退出通谈，全业       态钞票确立了“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。       公司物业工功课务通过子公司招商局积余产业运营奇迹股份有限公司（简称“招商积余”）运营， 财务风险 中诚信海外觉得，追踪期内招商蛇口毛利率延续下滑趋势，同期钞票减值耗费及信用减值耗费侵蚀公司利润， 全体盈利智商有所弱化；跟着存量技俩的设备结转及拿地力度放缓，公司钞票及欠债范畴小幅收缩，财务杠 杆比例保管在较低水平。在销售回款下滑及盈利智商弱化的影响下，公司偿债方针有所弱化，股市配资但仍处于较强 水平。       盈利智商       率同比下滑 1.28 个百分点，但仍处于行业内合理水平。盈利阐发方面，公司时间用度率水平较       低，但由于毛利率下滑，公司野心地业务利润同比减少 20.86%。主要由于取得按捺权时，股权                招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 按公允价值从头计量产生的利得以及招商租借住房 REIT 刊行形成的股权贬责收益等原因，2024 年投资收益同比增长 56.91%；此外，2024 年钞票减值耗费及信用减值耗费范畴同比大幅增长， 其中公司畴昔对盐城、徐州、南通、南宁、广州等地的房地产技俩计提存货跌价准备共计 35.75 亿元，同期对其他应收款和遥远股权投资远离计提减值准备 14.82 亿和 7.26 亿元。全体来看，               表 2：公司主要板块收入及毛利率结构（亿元、%）       技俩                收入             毛利率          收入             毛利率          收入             毛利率  设备业务           1，655.64        21.06      1，542.36         17.11      1，563.61         15.58  钞票运营               42.20       -11.74          66.57           0.72        71.50           1.36  城市奇迹            132.19             6.46           --             --           --             --  物业奇迹                  --             --    141.14              9.66    154.37          10.87  共计             1，830.03        19.25      1，750.08         15.89      1，789.48         14.61 注：2024 年公司对营业收入分部进行转念重分类，并对 2023 年分类追思，将代建业务重分类入设备业务，会展、邮轮运营等业务重分 类入钞票运营业务，物业工功课务单列。变更后，营业收入分为设备业务、钞票运营、物业奇迹。设备业务主营以住宅为主的可售型 居品的设备与销售、代建等业务；钞票运营主营包括生意办公、公寓、旅店、产业园区等握有物业运营与钞票料理，以及会展、邮轮 运营等业务；物业奇迹主营包括物业料理与奇迹、康养等业务。 贵寓起首：公司年报，中诚信海外整理 钞票质料 从钞票结构来看，存货、投资性房地产、其他应收款和货币资金是其主要组成。具体来看，跟着 存量技俩的设备结转及拿地力度放缓等要素，2024 年末存货范畴同比减少；此外，限度 2024 年 末公司已累计计提存货跌价准备 74.29 亿元，占同期末存货账面余额的 1.97%。其他应收款亦有 所下落，带动期末总钞票及欠债范畴小幅收缩。结转技俩加多带动存货盘活效果同比小幅进步， 设备居品占比小幅进步，部分已完工及在建技俩的去化情况值得温顺。由于投资关联行动支付 现款减少等要素影响，期末货币资金范畴同比增长。投资性房地产账面价值加多系公司对握有 型物业干预增长所致。欠债方面，受技俩销售下滑影响，限度 2024 年末公司预收款项（含条约 欠债）对异日收入结转的相沿随心。频年来公司债务范畴呈增长态势，但债务期限结构遍及。所 有者权柄主要由于 2024 年公司偿还 90.59 亿永续债本金而减少。由于债务范畴增长，追踪期内 公司净欠债率小幅进步，但财务杠杆仍处于较低水平。 现款流及偿债情况 债务的障翳度有所缩小，但仍处于较好水平；但由于拿地支拨及税费支拨减少，当期野心行动净 现款流较上年变化不大；由于连结营公司垫款及投资款支拨大幅减少，2024 年投资行动现款流 转为净流入；2024 年公司融资净额有所加多，但主要由于接纳投资收到的现款减少，公司筹资 行动现款流净流出范畴扩大。偿债智商方面，跟着盈利水平的下落，EBITDA 对债务本息的相沿 有所弱化，但非受限货币资金可对短期债务形成障翳，同期融资渠谈指令可为到期债务偿付提供 相沿。限度 2024 年末，公司归并口径共获取银行授信额度 2，847 亿元，其中尚未使用的银行借 款额度为 743.12 亿元，备用流动性较填塞。                   招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债                  表 3：频年来公司财务关联方针情况（亿元、%、X）  时间用度率                                   4.63              4.44                   4.58  野心地业务利润                               193.26            140.81                 111.44  投资收益                                   20.17             24.81                  38.92  钞票减值耗费                                 50.45             22.76                  44.84  信用减值耗费                                 14.14              1.42                  15.50  利润总和                                  158.17            139.89                  90.90  净利润率                                    4.97              5.20                   2.34  货币资金                                  862.43            882.90                1，003.51  其他应收款                                1，267.78          1，184.30               1，078.74  存货                                   4，115.49          4，167.02               3，691.83  已完工设备居品/存货                             17.95             19.48                  23.39  存货盘活率（次/年）                              0.36              0.36                   0.39  投资性房地产                               1，198.87          1，270.28               1，328.70  遥远股权投资                                746.44            801.42                 765.04  总钞票                                  8，864.71          9，085.08               8，603.09  预收款项（含条约欠债）                          1，450.86          1，617.10               1，422.26  总债务                                  2，056.33          2，168.44               2，261.15  短期债务/总债务                               20.69             20.15                  22.58  股本                                     77.39             90.61                  90.61  老本公积                                  102.14            204.48                 204.78  少数股东权柄                               1，827.29          1，769.67               1，757.38  未分拨利润                                 608.57            641.39                 642.74  其他权柄器具                                181.89            210.89                 120.30  通盘者权柄                                2，844.40          2，966.90               2，867.45  净欠债率                                   42.11             43.54                  44.19  野心行动净现款流                              221.74            314.31                 319.64  销售商品、提供劳务收到的现款                       1，884.26          1，976.32               1，612.16  投资行动净现款流                             -100.14           -122.41                  31.58  筹资行动净现款流                               -58.74          -173.53                -234.05  非受限货币资金/短期债务                            2.02              2.01                   1.95  EBITDA 利息保障倍数                           1.95              2.13                   1.65  总债务/销售商品、提供劳务收到的现款                      1.09              1.10                   1.40 贵寓起首：公司财务叙述，中诚信海外整理 或有事项 限度 2024 年末，公司受限钞票共计 884.53 亿元，其中受限存货、投资性房地产、固定钞票和货 币资金账面价值远离为 632.62 亿元、179.98 亿元、57.13 亿元和 9.39 亿元，受限钞票占总钞票的 比重为 10.28%。 限度 2024 年末，公司无对外担保及影响往往野心的紧要未决诉讼、仲裁事项。 过往债务践约情况：凭证公司提供的《企业信用叙述》及关联贵寓，2021 年~2024 年 3 月，公司 本部通盘借款均到期还本、按期付息，未出现延长支付本金和利息的情况。凭证公开贵寓自大， 限度叙述出具日，公司在公开市集无信用爽约纪录。                     招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 假定与预测2 假定   ——2025 年，估计招商蛇口全年销售范畴较上年小幅下落。   ——2025 年，估计招商蛇口以销定产，地皮投资范畴较上年小幅下落。   ——2025 年，估计招商蛇口收入范畴较上年小幅减少，全年毛利率较上年小幅下落。 预测                              表 4：预测情况表      进犯方针                           2023 年实验      2024 年实验           2025 年预测      净欠债率(%)                              43.54         44.19            43.6~53.3      总债务/销售商品提供劳务收到的现款 (X)                 1.10          1.40              1.5~1.9      贵寓起首：中诚信海外整理 转念项      ESG3阐发方面，招商蛇口防备可握续发展和安全料理，并积极履行看成行业头部企业的社会责      任；公司治理结构较优，内控轨制完善，当今 ESG 阐发优于行业平均水平，潜在 ESG 风险较小，      与前次 ESG 评估无紧要变化。流动性评估方面，招商蛇口销售及回款情况有所下滑但仍保握在      行业较好水平，同期，公司为 A 股上市公司，同期下辖 A 股上市公司招商积余，且已形成境内      外多 REITs 平台的退出通谈，老本市集融资渠谈较为灵通，财务弹性较好。此外，公开市集融资      刊行顺畅，利率位于同业业极低水平。公司资金流出主要用于债务还本付息、地皮投资、工程建      设及税费支拨，现款对债务本息的保障进度高。公司流动性强，异日一年流动性起首不错障翳流      动需求，流动性评估对公司基础信用等第无显耀影响。 外部支握 公司股东实力丰足，公司看成招商局集团城市与园区概述设备的进犯运营平台，八成在业务发展、技俩 获取及资金安排等方面得到招商局集团的随便支握。      公司看成招商局集团城市与园区概述设备的进犯运营平台，八成在业务发展、技俩获取及资金安      排等方面享受招商局集团的随便支握。招商局集团在资金假贷及担保等方面赐与公司有劲支握，      同期，公司在进行境表里区域扩展时也可分享招商局集团业务资源。2023 年招商局集团通过下      属子公司招商局投资发展参与公司的股份增发，招商局投资发展看成本次定向增发的进犯投资者      之一，认购金额 15.97 亿元，有助于公司扩宽融资渠谈和增强权柄老本实力；同期公司通过刊行      股份花式购买股东招商局投资发展握有的招商前海实业股权，由于后者的结伴子公司前海自贸投      资领有前海妈湾片区优质地皮资源，上述股权转让迤逦进步了公司在前海妈湾片区地皮资源的权      益。 了与刊行主体关联的进犯假定，可能存在中诚信海外无法预思的其他事项和假定要素，该等事项和假定要素可能对预测性信息变成影响，因 此，前述的预测性信息与刊行主体的异日实验野神态况可能存在相反。                    招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 追踪债券信用分析   限度当今，“20 蛇口 01”、“21 蛇口 01”、“21 蛇口 03”、“22 蛇口 02”、“22 蛇口 03”和“22 蛇口 04”   召募资金均已按用途使用。   本次追踪债券均建树投资者回售及刊行东谈主票面利率选拔权，均未建树担保增信措施，债券信用水   平与公司信用实力高度关联。收货于稳重的发展策略和丰足的股东配景，追踪期内公司房地产业   务虽受到行业负面冲击，但销售回款状态遍及，财务杠杆保管较低水平，加之公司与金融机构关   系遍及，全体融资渠谈灵通，对追踪债券偿还形成有劲相沿。                表 5：限度 2025 年 3 月末公司公开债到期散布情况（亿元）        归并口径           2025 年 4~12 月        2026 年          2027 年及以后         信用债              128.40            163.40            266.65      其中：追踪债券              28.40            28.00             63.55   贵寓起首：公司提供，中诚信海外整理 评级论断   要而言之，中诚信海外保管招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体信用等第为 AAA，评级展   望为空闲；保管“20 蛇口 01”、“21 蛇口 01”、“21 蛇口 03”、“22 蛇口 02”、“22 蛇口 03”和“22 蛇   口 04”的信用等第为 AAA。                   招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 附一：招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（限度 贵寓起首：公司年报、公司可握续发展叙述                      招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 附二：招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务数据及主要方针（归并口径）        财务数据（单元：万元）               2022            2023            2024 货币资金                         8，624，312.38    8，828，951.29   10，035，140.29 其他应收款                       12，677，803.40   11，843，046.43   10，787，410.54 存货                          41，154，922.10   41，670，213.55   36，918，332.43 遥远投资                         7，603，020.38    8，160，677.57    7，798，325.38 固定钞票                         1，082，017.75    1，161，828.97    1，144，399.43 在建工程                          81，007.37       97，346.38       82，445.95 无形钞票                          138，922.76      191，499.73      182，063.86 投资性房地产                      11，988，700.53   12，702，797.49   13，286，974.20 钞票所有这个词                        88，647，137.62   90，850，849.97   86，030，881.60 预收款项                        14，508，634.71   16，171，015.49   14，222，624.18 其他应付款                       13，134，597.91   11，594，282.41    9，708，778.50 短期债务                         4，255，077.85    4，370，144.74    5，104，634.83 遥远债务                        16，308，187.12   17，314，220.89   17，506，835.45 总债务                         20，563，264.98   21，684，365.63   22，611，470.28 净债务                         11，977，148.42   12，916，607.51   12，670，255.90 欠债共计                        60，203，089.91   61，181，822.16   57，356，403.51 通盘者权柄共计                     28，444，047.72   29，669，027.81   28，674，478.09 利息支拨                         1，097，707.85     942，204.51      852，699.69 营业总收入                       18，300，265.91   17，500，755.81   17，894，754.66 野心地业务利润                      1，932，570.89    1，408，094.00    1，114，393.58 投资收益                          201，650.61      248，064.09      389，244.89 净利润                           909，847.72      910，623.10      418，890.15 EBIT                         1，849，029.64    1，668，733.39    1，039，844.59 EBITDA                       2，135，122.06    2，003，466.83    1，404，736.84 销售商品、提供劳务收到的现款              18，842，559.30   19，763，184.32   16，121，609.66 野心行动产生的现款流量净额                2，217，399.01    3，143，098.49    3，196，358.95 投资行动产生的现款流量净额               -1，001，433.70   -1，224，102.85     315，775.55 筹资行动产生的现款流量净额                -587，445.05    -1，735，276.57   -2，340，537.68            财务方针                2022             2023             2024 营业毛利率（%）                       19.25            15.89            14.61 时间用度率（%）                        4.63             4.44             4.58 EBITDA 利润率                     11.67            11.45             7.85 净利润率（%）                        10.10             9.54             5.81 净钞票收益率（%）                       3.20             3.13             1.44 存货盘活率（X）                        0.36             0.36             0.39 钞票欠债率（%）                       67.91            67.34            66.67 总老本化比率（%）                      41.96            42.23            44.09 净欠债率（%）                        42.11            43.54            44.19 短期债务/总债务（%）                    20.69            20.15            22.58 非受限货币资金/短期债务（X）                 2.02             2.01             1.95 经转念的野心行动产生的现款流量净额/总债务 （X） 经转念的野心行动产生的现款流量净额/短期债务 （X） 野心行动产生的现款流量净额利息保障倍数（X）          2.02            3.34             3.75 总债务/销售商品、提供劳务收到的现款              1.09             1.10             1.40 总债务/EBITDA（X）                   9.63            10.82            16.10 EBITDA/短期债务（X）                  0.50             0.46             0.28 EBITDA 利息保障倍数（X）                1.95             2.13            1.65 注：1、中诚信海外将其他流动欠债中超短期融资券转念至短期债务，短期债务不含一年内到期的遥远应付款；2、将条约欠债计入预收款项。                     招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 附三：基本财务方针的瞎想公式       方针                               瞎想公式                     短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/往还性金融欠债+应付单据+一年     短期债务                     内到期的非流动欠债+其他债务转念项     遥远债务            遥远借款+应付债券+租借欠债+其他债务转念项     总债务             遥远债务+短期债务 资   非受限货币资金         货币资金-受限货币资金 本 结   净债务             总债务-非受限货币资金 构   钞票欠债率           欠债总和/钞票总和     经转念的通盘者权柄       通盘者权柄共计-夹杂型证券转念     总老本化比率          总债务/(总债务+经转念的通盘者权柄）     净欠债率            净债务/经转念的通盘者权柄     遥远投资            债权投资＋其他权柄器具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融钞票＋遥远股权投资 经   应收账款盘活率         营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资转念项平均净额） 营 效 率   存货盘活率           营业成本/存货平均净额     营业毛利率           (营业收入-营业成本)/营业收入     时间用度共计          销售用度+料理用度+财务用度+研发用度     时间用度率           时间用度共计/营业收入 盈                   营业总收入-营业成本-利息支拨-手续费及佣金支拨-退保金-赔付支拨净额-索要保障条约准备金     野心地业务利润 利                   净额-保单红利支拨-分保用度-税金及附加-时间用度+其他收益-非时时性损益转念项 能 力   EBIT（息税前盈余）     利润总和+用度化利息支拨-非时时性损益转念项     EBITDA（息税折旧摊销                     EBIT+折旧+无形钞票摊销+遥远待摊用度摊销     前盈余）     净钞票收益率          净利润/通盘者权柄共计平均值     净利润率            净利润/营业收入 现   经转念的野心行动产生的     野心行动产生的现款流量净额-购建固定钞票无形钞票和其他遥远钞票支付的现款中老本化的研 金 流   现款流量净额          发支拨-分拨股利利润或偿付利息支付的现款中利息支拨和夹杂型证券股利支拨     流动比率            流动钞票/流动欠债 偿 债   速动比率            (流动钞票-存货)/流动欠债 能 力   利息支拨            老本化利息支拨+用度化利息支拨+转念至债务的夹杂型证券股利支拨     EBITDA 利息障翳倍数   EBITDA/利息支拨 注：1、“利息支拨、手续费及佣金支拨、退保金、赔付支拨净额、索要保障条约准备金净额、保单红利支拨、分保用度”为金融及触及金融业务 的关联企业专用；2、凭证《对于矫正印发 2018 年度一般企业财务报表阵势的见知》（财会201815 号），对于未实践新金融准则的企业，长 期投资瞎想公式为：“遥远投资=可供出售金融钞票+握有至到期投资+遥远股权投资”；3、凭证《公设备行证券的公司信息败露观念性公告第 1 号——非时时性损益》证监会公告200843 号，非时时性损益是指与公司往往野心业务无径直关系，以及虽与往往野心业务关联，但由于其性 质很是和偶发性，影响报表使用东谈主对公司野心事迹和盈利智商作念出往往判断的各项往还和事项产生的损益。                      招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 附四：信用等第的标记及界说   个体信用评估                                         含义  （BCA）等第标记      aaa      在无外部很是支握下，受评对象偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，爽约风险极低。       aa      在无外部很是支握下，受评对象偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响很小，爽约风险很低。        a      在无外部很是支握下，受评对象偿还债务的智商较强，较易受不利经济环境的影响，爽约风险较低。      bbb      在无外部很是支握下，受评对象偿还债务的智商一般，受不利经济环境影响较大，爽约风险一般。       bb      在无外部很是支握下，受评对象偿还债务的智商较弱，受不利经济环境影响很大，有较高爽约风险。        b      在无外部很是支握下，受评对象偿还债务的智商较地面依赖于遍及的经济环境，爽约风险很高。      ccc      在无外部很是支握下，受评对象偿还债务的智商绝顶依赖于遍及的经济环境，爽约风险极高。       cc      在无外部很是支握下，受评对象基本不可偿还债务，爽约很可能会发生。        c      在无外部很是支握下，受评对象不可偿还债务。 注：除 aaa 级，ccc 级及以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“-”标记进行微调，示意略高或略低于本等第。    主体等第标记                            含义      AAA         受评对象偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，爽约风险极低。       AA         受评对象偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响较小，爽约风险很低。       A          受评对象偿还债务的智商较强，较易受不利经济环境的影响，爽约风险较低。      BBB         受评对象偿还债务的智商一般，受不利经济环境影响较大，爽约风险一般。       BB         受评对象偿还债务的智商较弱，受不利经济环境影响很大，有较高爽约风险。        B         受评对象偿还债务的智商较地面依赖于遍及的经济环境，爽约风险很高。      CCC         受评对象偿还债务的智商绝顶依赖于遍及的经济环境，爽约风险极高。       CC         受评对象基本不可偿还债务，爽约很可能会发生。       C          受评对象不可偿还债务。 注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“-”标记进行微调，示意略高或略低于本等第。  中遥远债项等第标记                          含义     AAA         债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。      AA         债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。       A         债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。      BBB        债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。      BB         债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。       B         债券安全性较地面依赖于遍及的经济环境，信用风险很高。     CCC         债券安全性绝顶依赖于遍及的经济环境，信用风险极高。      CC         基本不可保证偿还债券。       C         不可偿还债券。 注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“-”标记进行微调，示意略高或略低于本等第。   短期债项等第标记                          含义      A-1        为最高档短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。      A-2        还本付息智商较强，安全性较高。      A-3        还本付息智商一般，安全性易受不利环境变化的影响。       B         还本付息智商较低，有很高的爽约风险。       C         还本付息智商极低，爽约风险极高。       D         不可按期还本付息。 注：每一个信用等第均不进行微调。                             招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债 孤独·客不雅·专科 地址：北京市东城区向阳门内大街南竹杆巷子 2 号星河 SOHO5 号楼 邮编：100010 电话：+86（10）6642 8877 传真：+86（10）6642 6100 网址：www.ccxi.com.cn Address: Building 5， Galaxy SOHO， No.2 Nanzhugan Lane， Chaoyangmennei Avenue， Dongcheng District， Beijing Postal Code：100010 Tel: +86（10）6642 8877 Fax: +86（10）6642 6100 Web: www.ccxi.com.cn

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